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लॉकडाउन के बाद ब्रिटेन के रियल एस्टेट सेक्टर में तबाही हुई, क्या कोविद खंड गृहस्वामियों और विक्रेताओं की रक्षा कर सकते थे?

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£500,000 तक की संपत्ति की बिक्री के लिए स्टांप कर अवकाश के विस्तार की संभावना को महीनों तक नकारने के बाद, यूके के चांसलर ऋषि सुनक ने अंततः ब्रिटिश आवास क्षेत्र के लिए प्रोत्साहन उपायों के एक साहसिक नए सेट का विकल्प चुना। 2021 बजट इस महीने की शुरुआत में अनावरण किया गया। स्टांप कर अवकाश के लिए तीन महीने के विस्तार के अलावा, मूल रूप से 31 मार्च को समाप्त होना था अब चल रहा है जून के अंत तक, "सामान्य स्थिति में सुचारु परिवर्तन" सुनिश्चित करने के लिए कुछ बिक्री पर अतिरिक्त तीन महीने की छूट के बाद, चांसलर अब 5% जमा पर गृह ऋण के लिए एक बंधक गारंटी भी दे रहे हैं।

रॉयल इंस्टीट्यूशन ऑफ चार्टर्ड सर्वेयर्स (आरआईसीएस) के सर्वेक्षण निष्कर्षों से पता चलता है कि उपाय एक क्षण भी जल्दी नहीं आते हैं। हालांकि पिछले मई में लॉकडाउन हटाए जाने के बाद आवास क्षेत्र ने मजबूत आंकड़े दिखाए, जिससे बाजार में गिरावट आई छह साल का उच्चतम, यूके के ऋणदाताओं ने बंधक तक पहुंच को प्रतिबंधित करके यह सुनिश्चित किया कि वसूली नहीं टिकेगी। पहले लॉकडाउन से बाहर आते हुए, ब्रिटिश बैंकों ने फिक्स्ड-रेट दो और पांच-वर्षीय बंधक सौदों को 95% लोन टू वैल्यू (एलटीवी) पर 105 से घटाकर केवल 15 कर दिया - साथ में रिकॉर्ड उच्च पुनर्भुगतान शुल्क संलग्न।

जैसे, एक के बाद रियल एस्टेट गतिविधियों में तेजी पहले दो महीने के लॉकडाउन का पालन किया और प्रेरित किया भविष्यवाणियों पिछले वर्ष की दूसरी छमाही में अचल संपत्ति में सुधार, ए छोड़ देना 2021 के पहले दो महीनों में महामारी-युग की अर्थव्यवस्था में यथार्थवादी उम्मीदों की आवश्यकता का प्रदर्शन हुआ। आरआईसीएस ने पाया 29% की गिरावट जनवरी में खरीदार की पूछताछ में और फरवरी में (यदि अधिक मध्यम) 9% की गिरावट आई, सर्वेक्षणकर्ताओं को बाजार में कम संपत्तियां दिखाई दे रही हैं। पिछले साल के पोस्ट-लॉकडाउन आशावाद के ठीक विपरीत, कई आवास बाजार विश्लेषकों ने भविष्यवाणी की थी मंदी 2021 सनक की नवीनतम घोषणाओं से पहले - यहां तक ​​​​कि सेविल्स जैसे रियल एस्टेट एजेंटों ने नए बजट पर नए सिरे से प्रतिक्रिया व्यक्त की भविष्यवाणियों आने वाली कीमतों में तेजी का।

इन सबसे ऊपर, अस्थिर आवास क्षेत्र पर सनक के हस्तक्षेप का अत्यधिक प्रभाव उस महत्वपूर्ण भूमिका की ओर इशारा करता है जो यूके सरकार ने पिछले वर्ष घर खरीदारों और विक्रेताओं पर महामारी के प्रभाव को कम करने में निभाई है। यह वास्तविकता बंधक योजनाओं और कर छुट्टियों से परे, रियल एस्टेट क्षेत्र को स्थिर करने और इसमें भाग लेने की कोशिश कर रहे व्यक्तियों का समर्थन करने के लिए विस्तारित सरकारी कार्रवाई की मांग कर रही है - विशेष रूप से इंग्लैंड में, जहां लेनदेन की अनूठी 'संपत्ति श्रृंखला' संरचना बची है कई परिवार कठिन आर्थिक तंगी में हैं।

जैसा कि यूके कन्वेन्सिंग एसोसिएशन के बेथ रुडोल्फ ने बताया यूरोरिपोर्टर: “सरकार को घर ले जाने की प्रक्रिया में अनिवार्य सुधार करना चाहिए ताकि लेनदेन में औसतन 22 सप्ताह न लगें। उनके पास संपत्ति एजेंटों के विनियमन, लीजहोल्ड पर विधि आयोग की रिपोर्ट और मंत्रालय का समर्थन करने के लिए स्थापित गृह खरीद और बिक्री समूह द्वारा विकसित समाधानों के साथ सब कुछ उनकी उंगलियों पर है, लेकिन दुर्भाग्य से सरकार के कुछ हिस्सों में यह धारणा प्रतीत होती है कि अनिवार्य विनियमन समाधान नहीं है। हमारा मानना ​​​​है कि यह वही है जो आवश्यक है, क्योंकि सॉलिसिटर और एस्टेट एजेंटों द्वारा परिवर्तन की स्वैच्छिक डिलीवरी कहीं भी बहुत दूर तक नहीं जाएगी।

अप्रत्याशित स्वास्थ्य संकट के बीच आवास बाजार को मजबूत करने के लिए सबसे प्रभावी संभावित उपायों में से एक हो सकता है 'कोविड धारापिछले साल महामारी के कारण हजारों लेन-देन बाधित होने के बाद रियल एस्टेट पेशेवरों द्वारा इसकी अनुशंसा की गई थी। कोविड-19 के कारण संपत्ति श्रृंखला प्रणाली में बुनियादी खामियां उजागर हो रही हैं, क्या ऐसे खंड सरकार को अधिक मौलिक उद्योग सुधार की राह पर पहला कदम प्रदान कर सकते हैं?

खरीदारों और विक्रेताओं को बार-बार झटका लगने से मांग कम हो जाती है

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मूल 31 मार्च की समय सीमा पर चांसलर का आमना-सामना स्टांप ड्यूटी से छूट यह सरकार की अपनी जिम्मेदारियों के प्रति दृष्टिकोण में बदलाव को दर्शाता है। जबकि मूल ब्रेक के कारण 2020 के उत्तरार्ध में घर की खरीदारी में वृद्धि हुई, इस वर्ष के पहले हफ्तों में खरीदने का प्रयास करने वाले परिवारों को क्या सामना करना पड़ा बीबीसी कॉल "कर की समय सीमा को पार करने की होड़", सरकार द्वारा संचालित मांग में वृद्धि के कारण सर्वेक्षणकर्ताओं, संपत्ति एजेंटों और अन्य रियल एस्टेट पेशेवरों के बीच देरी हुई। जोखिम के बावजूद उत्पन्न 'पर सैकड़ों-हजारों लेन-देनचट्टान के किनारे', और एक सघन अभियान घर खरीदारों और रियल एस्टेट एसोसिएशनों द्वारा विस्तार सुनिश्चित करने के लिए, चांसलर ने बार-बार समय सीमा को आगे बढ़ाने से इनकार कर दिया था, इससे पहले कि विस्तार अंततः नए बजट का हिस्सा बन जाए।

स्टाम्प कर अवकाश का अनुभव, और उन घर खरीदारों का अनुभव, जो इसकी समाप्ति से पहले अपनी खरीदारी पूरी करने में विफल रहने पर हजारों पाउंड खो देते थे, उन हजारों संभावित घर खरीदारों और विक्रेताओं के दर्दनाक अनुभवों को प्रतिध्वनित करता है जो एक साल पहले ही पहले लॉकडाउन में फंस गए थे। बटरफ़ील्ड के एक सर्वेक्षण में पाया गया कि 2020 के शुरुआती लॉकडाउन के परिणामस्वरूप, जिसके दौरान शेष अर्थव्यवस्था के साथ-साथ रियल एस्टेट क्षेत्र को जबरन बंद कर दिया गया था दस में तीन संभावित खरीदार जिन्होंने सुरक्षित किया था 'सैद्धांतिक रूप से बंधक' (एमआईपी) के पैरों के नीचे से जमीन खिसक गई और आवास अनुबंधों के आदान-प्रदान के बाद शटडाउन लागू होने के परिणामस्वरूप उनकी विनिमय जमा राशि समाप्त हो गई।

इंग्लैंड में रियल एस्टेट बाजार की अनूठी प्रकृति, कई लेनदेन को एक साथ जोड़ने वाली 'श्रृंखलाओं' के आधार पर संरचित है, जो अंग्रेजी घर खरीदारों और विक्रेताओं को विशेष रूप से कोविड जैसे झटके के प्रभाव के प्रति संवेदनशील बनाती है। जो खरीदार खुद को एक टूटी हुई श्रृंखला के बीच में पाते हैं, जिसमें उनका अपना खरीदार अब खरीदारी पूरी करने में सक्षम नहीं है, वे अपने आगे के लेनदेन में विक्रेता द्वारा दी गई जमा राशि को वापस पाने के हकदार नहीं हैं। एक बंधक दलाल के रूप में समझाया को टाइम्स: “[जमा] समझौते सैद्धांतिक रूप से कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं हैं। आप उम्मीद करेंगे कि ज्यादातर मामलों में विक्रेता सहानुभूतिपूर्ण होंगे और दूसरे पक्ष को कम या बिना किसी कीमत पर अनुबंध से मुक्त कर देंगे, लेकिन अनुबंध के अनुसार वे ऐसा करने के लिए बाध्य नहीं हैं।

खरीदारों और विक्रेताओं दोनों की सुरक्षा के लिए कोविड खंड का मानकीकरण

महामारी शुरू होने से पहले ही इसका कारण पांच में एक संपत्ति खरीद विफलता श्रृंखला में एक विराम थी। 2017 में, घटना की लागत प्रति वर्ष £500 मिलियन से अधिक के मकान मालिक वसूली न की गई संप्रेषण, मूल्यांकन, ब्रोकरेज और सर्वेक्षण लागत में, जबकि विक्रेताओं के पास ऐसी संपत्तियां बचीं जिन्हें बेचना कठिन था। कोविड से जुड़े लॉकडाउन ने इन जोखिमों को बढ़ा दिया है, बटरफील्ड ने सर्वेक्षण में पाया कि आधे से अधिक खरीदारों ने खुद को लॉकडाउन के परिणामस्वरूप मध्य-श्रृंखला में फंसा हुआ पाया। प्रस्ताव स्वीकार किए जाने के बाद दस में से चार खरीदारों को अपनी खरीदारी से हटने के लिए मजबूर होना पड़ा।

जबकि मंत्रियों को 'संपत्ति श्रृंखला' प्रणाली को संबोधित करने के लिए कॉल का सामना करना पड़ता है, ब्रिटेन सरकार के लिए 'संपत्ति श्रृंखला' प्रणाली को मानकीकृत और अनिवार्य करना एक अंतरिम उपाय हो सकता है।कोविड-19 खंडआवास, समुदाय और स्थानीय सरकार मंत्रालय और घर खरीदने और बेचने वाले समूह के बीच सहयोग के रूप में विकसित किया गया। जबकि ऐसे खंडों की प्रयोज्यता सीधे तौर पर महामारी से जुड़ी कुछ परिस्थितियों तक सीमित है, पिछले वर्ष का अनुभव हजारों संभावित घर खरीदारों के वित्तीय और भावनात्मक कल्याण पर इसके संभावित लाभकारी प्रभाव को दर्शाता है। इस क्षेत्र ने स्वयं भी इस खंड का स्वागत किया है, बेथ रुडोल्फ ने इसे "उद्योग और उपभोक्ताओं का समर्थन करने के लिए बहुत तेजी से वितरित एक महान विचार" कहा है।

सरकारी इनपुट के साथ विकसित किया गया यह नया खंड, रियल एस्टेट अनुबंधों में अभी भी अनिवार्य या सार्वभौमिक होने से बहुत दूर है, जिससे यह सवाल उठता है कि क्या सरकार को मौजूदा संकट के अंत तक ऐसे खंडों के उपयोग को बढ़ावा देने या यहां तक ​​कि अनिवार्य करने का प्रयास करना चाहिए। यूके होमबॉयर्स और सेलर्स के लिए कोविड राहत अभियान जैसे जमीनी स्तर के प्रयास (सीसीआर-यूके), उदाहरण के लिए, आवास सचिव रॉबर्ट जेनरिक और सरकार से आग्रह कर रहे हैं कि "सार्वजनिक सुरक्षा और समर्थनपिछले मार्च में पहले लॉकडाउन की शुरुआत से ही 'कोविड क्लॉज' को कानूनी रूप से अनिवार्य और वैध बनाकर खरीदारों और विक्रेताओं पर प्रभाव डाला।

संसदीय कार्रवाई के लिए प्रेषण का विस्तार करें इन खंडों का, या पूर्वप्रभावी रूप से उन हजारों व्यक्तियों तक उनकी सुरक्षा का विस्तार करना जो पहले से ही दर्दनाक (लेकिन आवश्यक) सार्वजनिक स्वास्थ्य निर्णयों से प्रभावित हैं, सरकार को रियल एस्टेट संकट के जवाब में ठोस कार्रवाई करने के लिए एक अधिक यथार्थवादी अल्पकालिक मार्ग भी प्रदान कर सकते हैं - जबकि आवास क्षेत्र की स्थिरता में जनता का विश्वास बहाल करना और आने वाले महीनों में व्यापक सुधार के लिए आधार तैयार करना।

फिर भी, रुडोल्फ जैसे उद्योग जगत के नेता आगाह करते हैं कि दीर्घकालिक सुधार की राह महामारी से कहीं आगे तक बढ़ेगी। विनियामक परिवर्तन की मांग करने वाले कई मुद्दों में से: "लीजहोल्ड, रेंटचार्ज और प्राधिकरण की जानकारी सहित लिस्टिंग पर जानकारी के अग्रिम प्रावधान" के लिए एक जनादेश की कमी, खरीदारों के लिए "यह साबित करने की आवश्यकता का अभाव कि वे सिद्धांत या धन के स्रोत में अपने ऋणदाता के निर्णय की पुष्टि करने वाले प्रमाण पत्र के माध्यम से संपत्ति खरीद सकते हैं" और विक्रेताओं के लिए "विक्रेता प्रतिरूपण धोखाधड़ी से बचने के लिए" संपत्ति के साथ अपने संबंध प्रदर्शित करने के लिए, और "संपत्ति एजेंटों के विनियमन और भूमि रजिस्ट्री के डिजिटलीकरण, अनुप्रयोगों और मशीन पठनीय कार्यों दोनों के संदर्भ में" की आवश्यकता।

यदि और जब यूके इन विनियामक कमियों को संबोधित करता है, तो उद्योग के प्रतिनिधि इस बात पर जोर देते हैं कि "एक बार प्रस्ताव स्वीकार हो जाने के बाद, पार्टियां यह जानते हुए संबंधित लेनदेन कर सकती हैं कि सब कुछ हो जाएगा" - संक्षेप में, खरीदार और विक्रेता दोनों निश्चितता के स्तर का आनंद लेंगे जिसकी महामारी की शुरुआत के बाद से बाजार में भारी कमी रही है।

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यूरोपीय संघ के रिपोर्टर विभिन्न प्रकार के बाहरी स्रोतों से लेख प्रकाशित करते हैं जो व्यापक दृष्टिकोणों को व्यक्त करते हैं। इन लेखों में ली गई स्थितियां जरूरी नहीं कि यूरोपीय संघ के रिपोर्टर की हों।
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