इंडोनेशियाई आवासीय संपत्ति बाजार में विदेशी निवेश पर प्रतिबंधों में ढील दी जा सकती है 

इंडोनेशिया दुनिया के सबसे खूबसूरत देशों में शीर्ष पर है और सदी के मध्य तक अपनी अर्थव्यवस्था के आकार के मामले में जर्मनी, जापान और ब्रिटेन को पछाड़कर वैश्विक स्तर पर चौथा स्थान हासिल करने का अनुमान है।

सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) प्रति वर्ष 5% से अधिक की प्रभावशाली दर से बढ़ रहा है, जो वैश्विक औसत से काफी ऊपर है। तीन साल पहले लागू किया गया निकल अयस्क निर्यात प्रतिबंध सफल रहा है, जिससे देश में महत्वपूर्ण विदेशी निवेश आकर्षित हुआ और इंडोनेशिया एक वैश्विक बैटरी बनाने वाले औद्योगिक केंद्र में बदल गया। उच्च प्रजनन दर और चल रहे शहरीकरण के कारण शहरवासियों की संख्या भी प्रभावशाली गति से बढ़ रही है।

विश्व बैंक का अनुमान है कि 780,000 तक प्रति वर्ष 2045 नए घरेलू निर्माण होंगे, जिससे आवास की दीर्घकालिक मजबूत मांग बढ़ेगी।

पहली नज़र में, इंडोनेशिया का संपत्ति बाज़ार निवेश के लिए एक आदर्श स्थान है।

जीवन-यापन की लागत का डेटाबेस, नंबियो के अनुसार, आवासीय संपत्ति की कीमतें तुलनीय आय वाले अन्य देशों की तुलना में काफी कम हैं।

इसमें कहा गया है कि इंडोनेशिया में एक शहर के केंद्र में एक वर्ग मीटर आवासीय संपत्ति की औसत कीमत $1,600 से थोड़ा अधिक है, जो वियतनाम या फिलीपींस की तुलना में काफी कम है, जहां यह क्रमशः $2,800 और $2,500 तक है।

बढ़ती आय और परिवारों के घटिया मकानों को छोड़कर बेहतर नवनिर्मित स्थानों की ओर जाने से मांग में और वृद्धि हुई है, जबकि आपूर्ति पक्ष अपनी क्षमता की सीमा तक पहुंचता दिख रहा है क्योंकि देश के अधिकांश प्रमुख डेवलपर्स और बिल्डर आसन्न परिपक्वता और सीमित कमरे के कारण जरूरत से ज्यादा लाभ उठा रहे हैं। विकसित करने के लिए।

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कुल मिलाकर, कीमतों में उछाल बहुत आकर्षक लग रहा है।

फिर भी, अच्छे कारण से कीमतें अपेक्षाकृत कम बनी हुई हैं।

इंडोनेशियाई परिवारों में से केवल पांच में से एक ही खुले वाणिज्यिक बाजार में घर खरीदने में सक्षम है और 2% से अधिक आबादी (लगभग 6 मिलियन) प्रभावी रूप से बेघर है, इंडोनेशियाई सरकार की सर्वोच्च प्राथमिकता लंबे समय से बाजार को समृद्ध लोगों से बचाना रही है। विदेशी जो आवास की कीमतें बढ़ा देंगे, खासकर जकार्ता या बाली जैसी जगहों पर।

2015 तक, इंडोनेशिया में किसी भी विदेशी नागरिक को प्रभावी रूप से आवासीय संपत्ति रखने की अनुमति नहीं थी; सभी खरीद स्थानीय नामांकित व्यक्तियों के माध्यम से की गईं।

राष्ट्रीय कानून अभी भी विदेशियों को संपत्ति के पूर्ण 'फ्रीहोल्ड' स्वामित्व से प्रभावी ढंग से प्रतिबंधित करते हैं, बंधक वित्त तक पहुंच के बिना अधिकतम 80-100 वर्षों की लीजहोल्ड तक उनके अधिकारों को सीमित करते हैं। सरकार ने एक विदेशी निवेशक द्वारा खरीदी जाने वाली संपत्ति की न्यूनतम कीमत भी निर्धारित की है, जो उत्तरी सुमात्रा जैसे स्थानों में एक फ्लैट के लिए लगभग $65,000 से लेकर जकार्ता, बाली या जावा के कुछ हिस्सों में एक घर के लिए $325,000 तक है।

इंडोनेशियाई मानकों के अनुसार यह एक लक्जरी खंड है; सब कुछ सस्ता स्थानीय लोगों के लिए छोड़ दिया गया है।

जबकि प्रतिबंध स्पष्ट रूप से इंडोनेशियाई लोगों के लिए संपत्ति की कीमतों को किफायती रखने में सफल रहे हैं, उन्होंने बड़े पैमाने पर नौकरशाही और बुनियादी ढांचे के विकास लक्ष्यों को बढ़ा-चढ़ाकर पेश किया है, जिससे निर्माण क्षेत्र की लाभप्रदता सीमित हो गई है।

बढ़ते कर्ज़ से जूझ रही कंपनियाँ पर्याप्त मुक्त नकदी प्रवाह उत्पन्न करने में असमर्थ हैं, जो चीन के समान खतरे की घंटी बजा रही है।

इसने, अन्य विचारों के अलावा, विदेशी स्वामित्व के उदारीकरण की दिशा में एक ऐतिहासिक कदम उठाया।

2021 में, इंडोनेशिया ने किसी विदेशी खरीदार के लिए किसी सौदे पर आगे बढ़ने से पहले दीर्घकालिक निवास परमिट की आवश्यकता को समाप्त कर दिया और विदेशी निवेशकों को लाभ पहुंचाने वाले स्वामित्व कानूनों में कुछ और बदलाव किए।

हालाँकि, अब तक के सुधारों से आशातीत सफलता नहीं मिल पाई है।

अनुमान है कि पिछले कई वर्षों में अब तक केवल लगभग 200 विदेशी मालिकों ने बिना किसी नामांकित व्यक्ति के सीधे इंडोनेशिया में आवासीय संपत्ति खरीदी है, जिनमें से केवल 40 ने 2023 में खरीदा है।

विशेषज्ञ कार्यान्वयन में देरी को जिम्मेदार ठहराते हैं: बताया जाता है कि स्थानीय अधिकारियों को अभी भी निवासी आईडी की आवश्यकता है और स्वामित्व पंजीकरण प्रक्रिया लंबी और जटिल है।

लेकिन यह सब जल्द ही बदलने की उम्मीद है।

चूंकि निर्माण क्षेत्र सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि का लगभग 20% योगदान देता है, जिससे धातु, ऊर्जा और कंक्रीट से लेकर सेवाओं तक हर चीज की घरेलू मांग में सुधार होता है, इंडोनेशिया के पास अपने आवास बाजार को विदेशी निवेशकों के लिए खोलने के अलावा कोई अन्य विकल्प नहीं है, कम से कम प्रीमियम में खंड।

कुछ लोग अनुमान लगाते हैं कि अंततः सरकार विदेशियों के लिए भी, कम से कम सीमित, मुक्त-क्षेत्र शैली, क्षेत्रों में पूर्ण रूप से फ्रीहोल्ड स्वामित्व सक्षम करेगी और पंजीकरण प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करेगी।

सरकार संपन्न प्रवासियों को भी आकर्षित करने की कोशिश कर रही है।

इसने हाल ही में एक 'सेकंड होम' वीज़ा योजना शुरू की है जो स्थिर आय वाले लोगों को 10 साल तक देश में रहने की अनुमति देती है और लगभग 130,000 डॉलर से अधिक की बचत करती है, करोड़पतियों के लिए 'गोल्डन वीज़ा' देती है, और इस पर विचार कर रही है दूर से काम करने वाले युवा पेशेवरों को लक्ष्य करके 'डिजिटल घुमंतू' वीज़ा शुरू करना।

लेकिन वर्तमान, सीमित पट्टाधारक स्वामित्व भी आकर्षक प्रतीत होता है।

के अनुसार हाउसार्च.कॉमएक अग्रणी संपत्ति खोज मंच, कुछ 'गर्म' क्षेत्रों में औसत किराये की उपज 15% तक पहुंच जाती है।

इसका मतलब है कि 8 साल से कम की भुगतान अवधि, और यहां तक ​​कि पट्टे की अवधि के दौरान मामूली मूल्य वृद्धि के साथ, निवेश पर एक अच्छा दोहरे अंक का रिटर्न सुरक्षित होगा।

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